Многие думают, что договор дарения — это простой и безопасный способ передать квартиру или другую недвижимость. На самом деле, даже такая, казалось бы, бескорыстная сделка может быть оспорена или отменена. А если речь заходит о договоре купли-продажи с заниженной стоимостью — риски возрастают многократно. Разберёмся, что на самом деле происходит, когда в документах указывают не ту сумму, и как это может привести к отмене сделки.
Договор дарения — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт имущество другой (одаряемому). Однако закон позволяет отменить такую сделку в определённых случаях. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, угрожал ему или членам его семьи, либо грубо нарушил условия соглашения (если они были прописаны). Также даритель может отменить контракт, если после передачи подарка его собственное финансовое положение резко ухудшилось и он лишился основного источника средств к существованию.
Снижение стоимости квартиры по договору сопряжено с рисками и является обычным явлением на вторичном рынке недвижимости. Эти сделки сопряжены как с рисками, так и с выгодами для участвующих сторон. Выгода от таких действий гораздо меньше, чем возможные негативные последствия.
Не секрет, что в нашей стране нередки случаи занижения суммы сделок в договорах купли-продажи с целью избежать налогообложения продавца. Действительно, это настолько распространенная практика, что многие люди уже не обращают на нее внимания. Тем не менее, стоит учитывать всевозможные риски и неблагоприятные последствия как для покупателей, так и для продавцов.
Риски для продавца при занижении стоимости в договоре
Когда в ДКП указывают сумму ниже реальной, продавец думает, что просто «экономит» на налогах. На деле он рискует гораздо больше:
Налоговая проверка — если налоговая заподозрит занижение, она доначислит НДФЛ с реальной стоимости, плюс штрафы и пени за уклонение от уплаты. Потеря вычетов — при честной сделке можно было бы использовать имущественный вычет и снизить налог. При занижении этого права нет. Судебные разбирательства — если сделку оспорят, суд будет ориентироваться на сумму в контракте. Продавец может остаться и без полной выручки, и с долгами. Мошенничество со стороны покупателя — если есть расписка на полную сумму, а в соглашении — заниженная, покупатель может потребовать возврата всей суммы, а продавец окажется в проигрыше.
Риски для покупателя
Покупатель тоже не в выигрыше:
Потеря денег при отмене сделки — если суд признает договор недействительным, вернут только ту сумму, что указана в документе. Остальное доказать сложно. Налоговый вычет «урезан» — вычет на покупку жилья рассчитывается исходя из суммы в контракте. При занижении — меньше вычет, больше переплата в бюджет. Проблемы с господдержкой — маткапитал, военная ипотека и другие субсидии выдаются только на сумму, указанную в соглашении. Если она занижена — часть средств просто не дадут. Сложности при перепродаже — если квартира будет продана раньше минимального срока (3 или 5 лет), налог придётся платить с разницы между реальной ценой продажи и заниженной ценой покупки. Это может вылиться в крупный счёт.
Общие риски для обеих сторон
Занижение стоимости — это не «хитрость», а нарушение закона:
Уголовная ответственность — при крупных суммах уклонение от налогов может квалифицироваться по статье 198 УК РФ (неуплата налогов). Это уже не штраф, а реальный риск уголовного дела. Банки сообщают в налоговую — если банк видит несоответствие между оценкой квартиры и суммой в договоре, он может направить сигнал в ФНС. Сделка может быть признана недействительной — особенно если есть доказательства, что реальная цена была выше. В этом случае обе стороны теряют время, деньги и нервы.
Отмена договора дарения или признание купли-продажи недействительной — не редкость, особенно если стороны пытались «сэкономить» за счёт закона. Лучшая стратегия — честная сделка по рыночной цене. Это надёжнее, безопаснее и в долгосрочной перспективе выгоднее для всех.
Как устроены «серые» схемы?
Обычно в таких соглашениях оформляется два документа:
- Официальный договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре, с заниженной суммой (например, 1 млн рублей);
- Дополнительное соглашение, расписка или «договор на ремонт», где фиксируется оставшаяся часть суммы (например, 5 млн рублей).
Иногда деньги передаются «в конверте» без каких-либо документов — это наиболее опасный вариант, так как доказать факт передачи средств практически невозможно.
❗ Важно: любые попытки скрыть реальную стоимость действия могут быть расценены как уклонение от уплаты налогов (ст. 198, 199 УК РФ) или совершение притворной сделки (ст. 170 ГК РФ).
🏛️ Юридические последствия: почему договор может быть признан недействительным
Согласно статье 168 ГК РФ, акт, нарушающий закон, является ничтожным. Если суд установит, что стороны намеренно занизили стоимость для уклонения от налогов — договор может быть признан фиктивным или притворным.
📌 Притворная сделка — это сделка, прикрывающая другую (например, реальную куплю-продажу за 6 млн под видом договора на 1 млн). Суд может признать ее недействительной и применить последствия, соответствующие реальной сделке — но это не гарантирует восстановления справедливости для покупателя.
💸 Риски для покупателя
- Возврат только суммы из договора.
Если соглашение будет оспорено (например, родственниками продавца, банком или самим продавцом), покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, что указана в зарегистрированном договоре — даже если фактически передал больше. - Потеря денег при банкротстве продавца.
Если продавец обанкротится или у него появятся кредиторы — они смогут оспорить сделку как мнимую или предпочтительную, и деньги, переданные «в конверте», будут потеряны. - Проблемы с ипотекой и материнским капиталом.
Банки и ПФР работают только с официальной стоимостью из договора. Если вы занижаете цену, чтобы получить больше одобренной ипотеки или использовать маткапитал — вы рискуете получить отказ или попасть под проверку на мошенничество.
- Невозможность доказать реальные расходы при продаже.
При последующей продаже квартиры вы не сможете учесть полные расходы на покупку — только ту сумму, что в договоре. Это увеличит ваш налог при продаже.
🧾 Риски для продавца
- Налоговая доначислит НДФЛ + штрафы.
Если налоговая обнаружит занижение, она доначислит налог с разницы между рыночной и указанной стоимостью + штраф 20% (или 40%, если докажут умышленность) + пени. - Уголовная ответственность.
При сумме уклонения от налогов свыше 5 млн рублей за 3 года — возможна уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ (до 3 лет лишения свободы). - Оспаривание сделки третьими лицами.
Наследники, супруг/супруга, кредиторы продавца могут оспорить сделку как мнимую или совершенную под влиянием обмана/заблуждения — особенно если цена занижена более чем на 30% от рыночной. - Потеря доверия и репутации.
Банки, риелторы и покупатели всё чаще отказываются от таких сделок — вы рискуете потерять выгодное предложение или затянуть продажу на месяцы.
📚 Практический пример (дополненный и уточнённый)
Женщина купила квартиру за 6 млн рублей. В Росреестре зарегистрировали договор на 1 млн, а остальные 5 млн передали по «расписке за ремонт». Позже она захотела использовать материнский капитал для погашения ипотеки — Пенсионный фонд запросил договор. Увидев цену в 1 млн, фонд отказал в использовании средств, так как это превышает стоимость жилья по документам.
Когда женщина попыталась оспорить ситуацию, юристы пояснили: юридическую силу имеет только зарегистрированный договор. Расписка не является основанием для признания реальной стоимости в государственных органах.
👉 Итог: покупательница потеряла возможность использовать маткапитал, а при продаже квартиры через 3 года будет платить НДФЛ с разницы между новой ценой и… 1 млн рублей — вместо 6 млн.
✅ Как избежать рисков? Законные альтернативы
🔹 Используйте налоговые вычеты.
Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. (имущественный вычет) или на документально подтверждённые расходы на покупку (если квартира приобреталась ранее).
🔹 Продажа и покупка в одном налоговом периоде.
Если продавец сразу покупает другую квартиру — он может компенсировать налог взаимозачётом (при наличии документов).
🔹 Подарите часть квартиры близкому родственнику.
Так можно снизить налогооблагаемую базу, если доля передаётся по договору дарения (но только между близкими родственниками!).
🔹 Оформите сделку через взаимозачёт или рассрочку.
Иногда можно юридически грамотно структурировать её, не нарушая закон.
💡 Вывод
Занижение стоимости — это игра в русскую рулетку, где проиграть могут обе стороны. Покупатель рискует деньгами и правами, продавец — свободой и репутацией. Любая «экономия» на налогах может обернуться многократными потерями.
Не бойтесь, вы всегда можете найти законное решение — и спать спокойно! Эти процессы широко используются и могут принимать различные формы инвестирования. Снижение стоимости жилья в договоре может означать дополнительные юридические и финансовые трудности для покупателя.
В любом случае, чтобы не чувствовать себя одиноким в такой ситуации — обращайтесь ко мне. Я всегда помогу вам найти наиболее безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.