С течением времени изменяются вкусы домовладельца, меняется состав семьи или появляется желание поменять обстановку квартиры. Тогда необходим капитальный ремонт с изменением внутренней планировки.
Желание перепланировать помещение может возникнуть и после приобретения сданного в эксплуатацию дома. Объединение комнат в одну, как правило, производится с целью увеличения пространства и изменения функциональности помещений, как, например, совмещение столовой и кухни. Иногда появляется желание и возможность объединить смежные комнаты для большого комфортного, красивого и уютного помещения. Можно также из нескольких комнат сделать зал для приёма гостей или увеличить ванную комнату для установки душевой кабины.
Следует иметь в виду, что разрешается соединять жилые помещения или жилые комнаты с нежилыми помещениями за исключением санузлов, ванн и кухонь. Перепланировка квартир заключает в себе несколько этапов.
Основные:
- сбор исходных документов;
- проектирование необходимых работ;
- разработка технического заключения;
- разрешительные бумаги;
- сдача объекта с предоставлением, по необходимости, актов о скрытых работах и журнала произведенных работ;
- акт о произведенных работах;
- обращение в БТИ с запросом документа о перепланировке квартиры.
Исходными документами являются в обязательном порядке: заявление владельца или лица, который уполномочен на эти действия.
Требуется предоставление как копий, так и оригиналов документов:
- удостоверение личности, согласие всех собственников недвижимости;
- технический паспорт БТИ до изменений;
- копии, заверенные нотариально, о праве собственности или ордер для неприватизированной недвижимости.
Проект и соответствующее техническое заключение может сделать любое ООО, имеющая допуск к работам в строительстве (СРО).
Необходимо учесть, что надо выполнить перепланировку и при этом изменить что-либо в расположении несущих конструкций. А так же получить техническое заключение, которое должно быть согласовано с автором проекта.
Эта ситуация может носить бюрократический характер. Когда она уже выполнена, техническое заключение может сделать только автор проекта. Если он отсутствует, то надо обращаться в проектный институт, замещающий авторов проектов домов.
Когда не затрагиваются несущие конструкции, согласование несколько упрощается. Приёмка выполненных работ и подписание соответствующего протокола производится комиссией, созданной инспекцией по жилью.
Она состоит из представителя жилищной инспекции (председатель) и сотрудников проектной и строительной организации. Присутствие инспектора обеспечивается после подачи заявления акта о завершении перепланировка в фирму, выдавшую разрешение.
Помимо заявления, в зависимости от сложности произведенных работ, предоставляется информация об авторском надзоре, акты скрытых изменений (по звукоизоляции, гидроизоляции, проемов в несущих стенах и т.п.) и журнал производства с подписями и печатями проектной и строительной компанией.
Следует иметь в виду, что при отсутствии данных о скрытых перестройках, члены по приемке может посчитать целесообразным вскрытие стен или пола.
Бумага о выполненной перепланировке является заключительным этапом и служит основанием для запроса в БТИ документов, с учетом проведенных улучшений.
Часто бывает так, что внутренняя планировка жилья перестает устраивать его владельцев по разным причинам.
Но прежде чем приступить к глобальным преобразованиям, стоит задуматься о том, как оформить перепланировку. И часто возникают ситуации, когда, отбросив, казалось бы, ненужные хлопоты, впоследствии человек получает гораздо больше проблем.
Проблемы незаконной перепланировки
Если процедура согласования не будет своевременно соблюдена, то незадачливый владелец такого дома столкнется со следующими неприятными последствиями:
- при продаже квартиры вы не сможете получить ее реальную стоимость. Поверьте, очень проблематично найти желающих приобрести жилье с подобной надстройкой;
- если арендодатель не позаботился о законности, то его почти наверняка оштрафуют или прикажут вернуть помещение в первоначальное состояние. И самое неприятное, что может произойти, — это иск о продаже жилья с аукциона с целью вернуть помещению первоначальный вид;
- незаконно перепланированное ипотечное жилье может стать основанием для требования банка немедленно погасить кредит в полном объеме в связи с изменением объекта залога;
- в случае перепланировки квартиры, где жилец проживает по договору социального найма, после серии штрафов он расторгается, и он сам вполне может быть выселен;
- нотариальные действия с объектом недвижимости станут недоступны. Несоответствие данных, указанных в правоустанавливающих документах и в паспорте, выданном после замеров специалистами БТИ, является достаточным основанием для отказа в нотариальных услугах.
Из всего вышесказанного можно сделать однозначный вывод — незаконная перепланировка может вызвать массу головной боли. Но что делать, если соответствующие согласования не были получены своевременно?
Варианты легализации перепланировки
Есть несколько сценариев.
Если вам пришлось задуматься над вопросом о том, как узаконить перепланировку, то следует тщательно выбрать наиболее подходящую для себя.
Во-первых, можно пройти все процедуры для предстоящей переделки.
Следуя по этому пути, вы в конечном итоге сможете получить решение о согласовании от местных властей.
Но, прежде чем обращаться в межведомственную комиссию, как минимум получить технический паспорт квартиры в первоначальном состоянии и подготовить лицензионный проект перепланировки, согласованный с жилищно-эксплуатационной организацией и различными ведомствами (СЭС, МЧС, районным архитектором и др.).
Никто не даст гарантии, что с вами все пройдет гладко, поэтому мы рассмотрим другие варианты. Все последующие действия будут связаны с судебной процедурой восстановления законности ремонтных работ.
Поэтому, как бы ни была сложна перепланировка жилища, документы, подтверждающие сохранение конструктивных характеристик многоквартирного дома, соответствие помещений пожарным и санитарным нормам, всегда должны быть наготове. И самое главное, вы должны быть готовы доказать, что ваши действия не нарушали прав других.
Суд может обжаловать отказ и согласовать перепланировку. Если повезет, решение об отказе будет признано незаконным, а суд обяжет местные власти договориться о переносе.
Вы также можете дождаться иска о продаже квартиры с аукциона (когда принадлежит вам) или о выселении с расторжением соглашения аренды (когда муниципальное) и подать встречный иск, чтобы сохранить квартиру в перепланированном виде, так как требования СНИПА и права других вами не нарушены.
Правда, такое выравнивание потребует недюжинного спокойствия и чревато риском проигрыша процесса.
Лучше сразу же воспользоваться возможностью обратиться в суд с иском о сохранении вашего дома в перепланированном состоянии. Этот вариант будет наиболее безболезненным, а результат ваших действий, направленных на то, чтобы оформить перепланировку квартиры, будет наиболее предсказуемым.