Сегодня вы узнаете:
- опасности, связанные с договорами об участии в капитале;
- как не переплачивать подрядчикам;
- как не стать жертвой мошенничества;
- как не идти на уступки, когда вы не хотите их делать.
Конечно, законодатель специально создал Федеральный закон № 214 об участии в долевом строительстве жилищных комплексов, чтобы максимально защитить права дольщиков. К сожалению, Федеральный закон № 214 имеет недостатки, которые создают благодатную почву для недобросовестных производителей.
Договоры участия в строительстве: риски и как их избежать
Давайте рассмотрим одно из слабых мест в законе, чтобы вы знали, как защитить себя в будущем.
Односторонние изменения проектной декларации
Одним из недостатков является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить проектную декларацию.
Проектная декларация — это информация о застройщике и строительном проекте. Информация о застройщиках и строительных проектах содержится в пунктах 20 и 21 ФЗ-214. 20.21 ФЗ-214.
Иными словами, закон обязывает его в течение трех дней внести все изменения, касающиеся проекта и (или) строительства, и все эти изменения не обязательно согласовывать с дольщиками. Именно поэтому недобросовестный девелопер может вас сильно подвести.
Список рисков :
- вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
- может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки
- вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
- вместо обещанной сантехники может ее не установить
- вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
- изменить фасады
- вместо обещанного паркинга может их не построить
Пример контракта на участие в акции с высоким риском
По просьбе одного из клиентов мы исследовали договор купли-продажи, в котором технические характеристики продаваемой квартиры были определены следующим образом.
‘Подрядчик обязуется построить квартиру на участке № …. … и обязуется построить квартиру в … Адрес … . и его точное местоположение показано в Приложении 1 к карте».
Была объяснена площадь квартиры, расположение этажа, площадь лоджии и балкона, а также поэтажный план.
Что не указано в Договоре об участии:
- Из каких материалов будет построен дом?
- Количество этажей дома
- Виды и перечень отделочных, монтажных, строительных, электрических и сантехнических работ
- Виды отделки
- Перечень строительных материалов, используемых для отделочных работ
В тексте было только одно заявление, которое гласило следующее:
‘оштукатуренные стены, цементные полы, пластиковые окна, металлические входные двери, алюминиевые радиаторы’.
Из этой формулировки неясно, какие стены будут оштукатурены. Предположительно, они будут расклеены в залах.
Поскольку в условиях вышеуказанного договора долевого участия нет слова «все», не ясно, что все окна будут установлены, не все стены будут оштукатурены и не ясно, какие полы будут покрыты раствором.
Расплывчатые и неточные формулировки в договорах участия увеличивают риск для акционеров.
Инвесторам в устной форме сообщили, что дом будет шестиэтажным, с подземной парковкой и офисным зданием.
В контракте не было указано количество этажей, подземная парковка или офисное здание. Это давало застройщику право впоследствии изменить планы, и он решил надстроить еще три этажа и не спеша построить гараж и офисное здание.
Сроки неоправданно затягиваются уже много лет, дом еще не достроен, и можно только догадываться, что еще сделает подрядчик. И нет никакой гарантии, что застройщик не изобретет что-то ещё. В этом случае подрядчик может быть оштрафован только за несвоевременное завершение проекта, что уже является хорошим знаком.
Что должно быть четко прописано в ДДУ:
- Точное описание технических характеристик квартиры (адрес здания, подъезды, секции, этажи, количество этажей в здании, другие квартиры, площади внешних стен, перегородок и т.д.
- Если квартира подлежит отделке, сообщите обо всех видах работ и готовых материалах (обои, обои, краска, плитка, льняное масло или плиточный пол, перечень строительных материалов — краски, обои, льняное масло, плитка и т.д.).
- Перечень монтажных работ (окна, двери, гидравлическое оборудование и т.д.)
- Перечень электротехнических работ (электропроводка, установка столов внутри или снаружи квартиры и т.д.)
- Перечень гидравлических работ (например, установка гидравлического оборудования, систем горячего и холодного водоснабжения)
- перечень оборудования, включенного в квартиру (двери, включая ручки, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры и т.д.)
- Квартира может быть приобретена с автостоянкой или подземным гаражом, если подрядчик намерен их построить (например, автостоянки, подземные гаражи представляют ценность и стоят того).
Этот список не является исчерпывающим и может быть дополнен, но основные особенности будут учтены при создании описания вложений в этот список.
Резюме: Чем точнее и больше характеристик определено в договоре, тем надежнее договор, тем менее уязвим покупатель и тем меньше возможностей для злоупотреблений у производителя.
Также, если стандарты квартиры четко определены, подрядчик не может просто изменить характеристики квартиры, так как все характеристики квартиры, указанные в договоре, должны соответствовать проектной документации (это конвенция объекта ФЗ-214).
Основные моменты, о которых следует помнить, следующие — нельзя изменить договор без вашего согласия, которое должно быть отражено в договоре участия, а вот проектную документацию — можно.
Опять же, важно подчеркнуть, что предпочтительным документом для вас будет только договор о долевом участии, а не проектная документация и т.д.